家人们,昨天地产圈炸了个大雷 —— 万科换董事长了!刚掌舵 9 个月的辛杰突然辞职,换成了深铁的黄力平,消息一出万科港股直接跌了近 6%九五配资,市值蒸发上百亿。可能有人觉得 “换个领导而已,关我啥事?” 但我跟你说,这事儿比表面看着邪乎多了,往小了说关乎万科能不能活下去,往大了说,可能要把整个楼市拽进 “二次探底” 的坑,尤其是买了三四线房子的朋友,可得竖起耳朵听明白。
先给大家扒扒这事儿的来龙去脉。10 月 13 号早上,万科突然发公告,说辛杰因 “个人原因” 辞任董事长,接任的黄力平是深铁集团的总经理,早在 2021 年就进了万科董事会,算是 “自己人”。但明眼人都知道,哪有这么巧的 “个人原因”?早有小道消息说,辛杰都 “失联” 快一个月了,这次辞职更像各方博弈后的结果。
关键是万科现在的烂摊子有多吓人?截至上半年,短期要还的钱加起来 1553 亿,可账上现金才 693 亿,缺口快 900 亿了。深铁作为大股东,今年已经 9 次给万科输血,累计砸了 259 亿,利息低到 2.34%,比市场利率便宜一大截,但照样填不上窟窿。更要命的是销售端彻底崩了九五配资,前 9 个月才卖了 1000 亿出头,比去年少了 44%,巅峰时期一个月的销售额都比这多。深铁自己都被拖垮了,去年亏了 334 亿,今年上半年又亏 33 亿,哪还有余粮接着救?
那为啥曾经的 “行业标杆” 会落到这步田地?根本原因就俩字:玩脱了。早在 2018 年郁亮就喊 “活下去”,预警高杠杆模式不行了,但万科还是没刹住车。以前房企都是 “借鸡生蛋”,拿地的钱靠贷款,盖好房卖了再还债,循环往复。可后来 “三道红线” 一卡,融资的口子被堵死,偏偏这时候房子卖不动了,资金链自然断了。辛杰上台后想救场,一边把万科老臣换成深铁系,一边靠大股东输血,但销售起不来,再折腾也是白搭 —— 你想想,每个月卖楼的钱连利息都不够,这日子能长久吗?
这事儿往行业里一扔,连锁反应才真叫可怕。首先就是 “二次探底” 的风险。万科不是小房企九五配资,它一年交付十几万户房子,债务处置方式都是行业模板。要是它的债务真恶化,银行得慌,供应商得慌,其他中小房企更得慌 —— 连万科都扛不住,那些本来就苟延残喘的小开发商,说不定直接就跑路了。到时候不仅新盘烂尾变多,整个市场的信心也会崩掉,房价再跌一波都有可能。
更坑的是三四线城市的 “流动性陷阱”,这词儿听着玄乎,说白了就是 “房子砸手里卖不掉”。我见过不少粉丝留言,说在老家三四线买的房,挂中介半年没人问,降价 10 万都卖不出去。为啥?因为万科这种头部房企都在收缩战线,把资源往一二线挪,三四线的项目要么停工,要么配套烂尾。加上那些地方人口一直往外流,产业又不行,根本没人接盘。以前还能靠 “涨价预期” 骗自己 “早晚会涨”,现在万科这事儿一闹,大家都看明白了:三四线的房子根本不是资产,就是一堆带房贷的砖头。
说到这儿,我得说句实在话,别指望换个董事长就能救万科,更别指望楼市能回到以前的黄金时代。黄力平一上任就宣布放弃薪酬,看着挺有决心,但他面对的是 900 亿缺口、销售腰斩、团队动荡的烂摊子。深铁自己都自身难保,输血肯定会越来越谨慎。更关键的是,整个行业的逻辑早就变了 —— 以前是 “盖多少卖多少”,靠人口红利和杠杆赚钱;现在是 “卖多少盖多少”,拼的是真需求。万科的困境,其实就是整个楼市的缩影:高杠杆的泡沫破了,该还的债迟早要还。
还有人问 “国资托底是不是就稳了?” 我只能说太天真。深铁救万科,不是做慈善,是怕万科倒了连累自己的地铁业务和地方民生。但国资的钱也不是大风刮来的,不可能无限填窟窿。万科想活下来,最终还得靠卖房子、盘活资产,可现在市场这个熊样,谈何容易?
其实对咱们普通人来说,万科换帅就像一面镜子,照出了楼市最真实的一面:那些喊了好几年的 “转型”“保交楼”,在真金白银的债务面前,显得特别苍白。以前总有人说 “买大品牌的房子靠谱”,现在看,大品牌也可能掉链子;以前总有人劝 “三四线便宜,赶紧抄底”,现在看,便宜的东西才是最贵的。
最后我想说,别光盯着万科的股价跌了多少,也别纠结谁当董事长。真正该琢磨的是,你手里的房子是不是在人口流出的三四线?是不是挂了半年还没卖掉?楼市早就不是闭着眼赚钱的时代了,接下来可能还有更难的时候。咱们能做的,就是看清现实,别被那些 “楼市回暖” 的假话忽悠了。毕竟房子这东西,一旦砸手里,可不是割肉能解决的事儿。
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